안녕하세요. 정보 수집가입니다. 오늘 글에서는 너무나도 복잡한 대한민국 부동산 세금에 대한 총정리를 해보려고 합니다.
부동산 세금의 종류
부동산의 경우 크게 3가지 단계, 취득 → 운용 → 처분의 단계를 거칩니다. 그런데 부동산을 취득할 때도, 보유하고 있을 때도, 다시 처분할 때도 세금이 발생하고, 뿐만 아니라 상속받거나 증여받을 때에도 세금이 부과됩니다. 더군다나 세법은 계속해서 바뀌기 때문에, 항상 알아보고 정확한 계산을 요하는 부분입니다.
취득세
재산세
종합부동산세
양도소득세
상속세
증여세
취득세
취득세는 부동산을 취득할 때, 즉 돈을 내고 매매하거나 분양받는 것을 제외하고도, 상속이나 증여를 받았을 때도 부과가 됩니다. 어떠한 방법으로든 부동산을 취득하게 되면 취득세를 내야 합니다.(농어촌특별세나 지방교육세 같이 부가적인 세금은 제외하고 취득세만 얘기하겠습니다.) 취득세는 취득하는 주택의 가격, 즉 취득가액의 1%를 세금으로 내게 됩니다. 그러나 이 세율 1%는 1세대 1 주택자 이면서 6억 미만의 주택을 구입할 경우입니다. 6억~9억 주택 취득의 경우 1.01%~2.99%의 세율이, 9억 초과 주택 취득의 경우 3% 세율이 적용됩니다. 또한 1세대 2 주택자의 경우 비조정대상지역의 경우 1%~3%가, 조정대상지역의 경우 8%의 세율이 적용됩니다. 그러나 기존의 주택을 처분하고 새로운 주택으로 이사하면서 일시적인 2 주택자로 분류되는 경우에 1 주택자 세율이 적용되며, 이는 최장 2년까지 인정됩니다.
조정대상지역
그 외 지역
1 주택
6억 미만 : 1% / 6억~9억 : 1.01%~2.99% / 9억 초과 : 3%
2 주택
8%
1%~3%
3 주택
12%
8%
증여받는 경우도 아파트를 취득하는 것이기 때문에 증여세와 별도로 증여 취득세를 내야 합니다. 증여 취득세는 일반적으로 3.5%의 세율이 적용되지만, 다주택자인데 조정대상지역에서 3억이 넘어가는 주택을 증여받을 경우 12%의 세율이 적용됩니다.
상속의 경우엔 사망이라는 부득이한 경우로 인해서 주택을 취득하는 경우입니다. 상속 취득세의 경우 2.8%의 세율이 적용되며, 1세대 1 주택자 세대에서 주택 보유자가 사망하면 부득이하게 가족에게 상속이 되는 경우에는 상속 특례 세율을 적용받을 수 있습니다.
※ 생애 최초 주택 구입 시에 연소득과 주택 가격에 상관없이 누구나 200만 원 한도 내에서 취득세가 면제됩니다.
재산세
재산세는 보유하고 있는 재산에 세금이 부과되는 걸 말하는 것으로, 매년 납부해야 합니다. 모든 부동산에 재산세가 부과되지만 여기서는 주택을 기준으로 말씀드리겠습니다. 재산세는 7월 31일과 9월 30일에 나눠서 납부를 하는 것이 일반적이지만, 재산세가 20만 원 이하일 경우에는 7월 31일에 전부 납부를 합니다. 재산세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
과세 표준(시가표준액 x 공정시장가액비율) x 세율
주택의 공정시장가액비율은 60%로 정해져 있으며, 세율은 과세 표준 구간에 따라서 달라지게 됩니다. 과세 표준 구간에 따른 세율은 다음과 같습니다.
과세 표준
재산세율
6천만원 이하
0.1%
1억 5천만원 이하
6만원 + 6천만원 초과 금액의 0.15%
3억원 이하
19만 5천원 + 1.5억 초과 금액의 0.25%
3억원 초과
57만원 + 3억 초과금액의 0.4%
재산세는 6월 1일을 기준으로 과세되는데, 정확하게 6월 1일에 주택 소유자가 누구인지에 따라서 세금 부과 대상이 달라집니다. 예를 들면, 내가 주택을 5월 31에 취득해서 등기이전까지 완료했다면, 6월 1일에 재산세를 내야 합니다. 반대로 5월 31일에 주택을 처분하고 등기이전까지 완료했다면, 6월 1일 기준으로 주택을 보유하고 있지 않기 때문에 재산세를 내지 않아도 됩니다.
종합부동산세
종부세라고 많은 분들이 줄여 부르시기도 하는 종합부동산세의 경우 6월 1일 기준으로 내가 보유하고 있는 모든 부동산, 즉 주택과 토지를 합쳐서 계산합니다. 종부세는 재산세와는 별도로 납부해야 하며 매년 12월 1일~12월 15일 사이에 납부하게 됩니다.(이미 낸 재산세는 차감받고 나머지 차액을 종부세로 납부하게 됩니다.)
종부세 과세 표준을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
주택 합산 공시 가격 - 기본 공제금액(일반 6억, 1세대 1 주택자 11억) x 공정시장가액비율(100%에서 60% 개정됨)
출처 : 기획재정부 2022년 세제개편안
1세대 1 주택자는 주택 가격이 11억을 초과하지 않을 경우 재산세만 납부하고 따로 종부세를 내지 않아도 됩니다. 2 주택자부터는 모든 주택의 합계액이 6억을 초과하면 종부세 납부 대상자가 됩니다. 원래는 직접 신고해서 납부했지만 바뀌면서 11월 중에 종부세 고지서가 날아오면 12월 납부기간에 납부하시면 됩니다.
양도소득세
양도소득세는 주택이나 주식 등을 처분하면서 얻은 수익에 대해서 부과되는 세금을 말합니다. 주택을 취득했을 때보다 떨어진 금액으로 팔았다면 신고는 해야 하지만 따로 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 1억 원인 주택을 사서 3억 원에 팔았다면 수익이 생긴 2억 원에만 세율이 적용됩니다. 주택의 보유 기간과 얻은 수익에 따라서 적용되는 세율은 달라집니다.
1세대 1 주택자는 12억 미만인 주택을 양도할 경우에 2년 이상 보유를 했으면 따로 양도소득세가 과세되지 않습니다. 조정대상지역의 경우는 2년 이상 보유가 아니라 2년 이상 거주한 경우에 비과세 대상입니다.
과세 표준에 따른 세율 적용의 경우에는 처분하면서 얻은 수익에서 공제액과 경비를 뺀 금액에 해당 구간의 세율을 곱해주고, 해당 구간의 누진공제액을 빼주면 됩니다.
과세 표준
세율
누진 공제액
1,200만원 이하
6%
-
4,600만원 이하
15%
108원
8,800만원 이하
24%
522만원
1.5억원 이하
35%
1,490만원
3억원 이하
38%
1,940만원
5억원 이하
40%
2,540만원
10억원 이하
42%
3,540만원
10억원 초과
45%
6,540만원
출처 : 국세청
증여세와 상속세
증여세와 상속세의 경우에는 다음의 세율이 적용됩니다.
과세 표준
세율
1억원 이하
10%
1억원 초과 5억원 이하
20%
5억원 초과 10억원 이하
30%
10억원 초과 30억원 이하
40%
30억원 초과
50%
상속세의 경우엔 과세표준 구간의 세율을 적용하고 누진공제액을 빼주어서 세금을 산출합니다.
상속세와 증여세는 여러 경우에 따라서 공제받을 수 있는 면제 한도액이 존재하고 상황에 따라서 절세되거나 과세될 수 있기 때문에 잘 알아보시고 하시면 되겠습니다.
이렇게 해서 오늘은 부동산과 관련된 세금을 전체적으로 정리해봤습니다. 주택의 공시 가격은 공시 가격 알리미 사이트에서 공동주택 가격 열람을 들어가서 확인하실 수 있습니다. 재산세와 종부세, 양도소득세는 홈택스나 국세청 홈페이지에서 모의 계산이 가능합니다. 하나둘씩 세법이 개정이 되고는 있지만 그래도 충분히 큰 부담이 되는 부분이기에 항상 미리 알아두시고 준비하시는 게 맞다고 생각합니다. 이 포스팅은 8월 30일 기준으로 했으며, 차후에 변경되는 사항은 제가 확인하면 바로 수정하도록 하겠습니다.
댓글