갭 투자 하는 방법과 갭 투자의 장단점, 위험성
안녕하세요. 정보 수집가입니다.
오늘 글에서는 부동산 갭 투자와 관련된 내용을 다뤄보겠습니다.
갭(GAP) 투자
갭 투자란 주택의 매매가와 전세가 사이의 차이가 적은 주택을 전세를 끼고 매매하는 방법을 말합니다. 적은 돈으로도 주택을 매입할 수 있다는 장점과, 전세입자의 전세 계약이 끝났을 때 시세 차익만큼 수익을 올릴 수 있기 때문에 많은 분들이 사용하는 방법 중에 하나입니다. 또한, 전세가가 오를 경우엔 전세금을 올려 받아서 다른 부동산에 또다시 갭 투자를 할 수도 있습니다.
예를 들어, 주택의 매매가가 2억, 전세가가 1억 7,000만 원이라고 가정한다면, 주택을 매입하는 데 실질적인 내 돈 3,000만 원만 가지고도 주택을 매입할 수 있는 것입니다. (매매가의 나머지 1억 7,000만 원 = 전세입자의 전세금 1억 7,000만 원) 그리고 전세 계약이 끝났을 때 매매가가 4억으로 올랐다면, 내 돈 3,000만 원을 가지고 시세 차익을 2억이나 낼 수 있는 것입니다. (예시 이기 때문에 세금이나 기타 비용은 생략했습니다.). 아파트를 제외하고도 빌라, 토지, 오피스텔 등 다양하게 적용할 수 있는 방법이라 워낙에 많은 분들이 관심을 가지고 있습니다.
그러나 결국 갭 투자는 레버리지를 극대화해서 하는 투자 방법인 만큼, 그에 따르는 위험성도 크기 마련입니다. 전세계약이 끝났을 때 주택 가격이 하락하거나, 다음 전세입자가 구해지지 않는 상황에 놓이게 되면 일명 깡통 주택이 되어버려서 주택을 팔아도 전세입자에게 돌려줄 전세금이 모자라거나 주택을 매입하기 위해서 받은 대출금을 갚지 못하게 돼버릴 수 이
있는 위험성이 있습니다.
※ 레버리지 - 지렛대 효과를 사용해서 투자하는 방법으로 투자 수익의 극대화를 위해서 부채를 끌어다가 투자하는 걸 말합니다.
갭 투자를 하기 위해서 첫 번째로 해야 할 일은 갭 투자를 할 주택을 찾는 것입니다. 갭 투자를 하기 위해선 전세가와 매매가가의 차이가 적은 곳을 찾는 것이 첫 번째라고 할 수 있습니다. 즉, 주택의 전세가율이 높아야 하는 것이 갭 투자가 이뤄지기 위한 첫 번째 조건입니다. 전세가율이 높으면 높을수록 투자자 입장에서 들어가는 돈이 줄어들기 때문입니다. 물론 돈이 여유가 있는 경우엔 달라지겠지만 갭 투자의 전제 자체가 적은 돈으로 주택을 매입해서 시세 차익을 노리는 것이기 때문입니다.
그러나 무작정 전세가율이 높다고 해서 좋은 것만은 아닙니다. 갭 투자를 위해선 전세입자가 있어야 됩니다. 이미 주택에 전세로 들어와서 거주하고 있는 전세입자가 있다면 상관없지만, 그렇지 않은 경우엔 주택 매매 계약을 체결함과 동시에 전세입자를 구해서 전세 계약을 같이 진행해야 하기 때문입니다. 또한, 전세입자의 전세 계약이 끝났을 때, 다음 전세입자가 바로 구해져야 기존 전세입자의 전세금을 돌려줄 수 있기 때문에, 역세권이나 거주 인구가 많은 곳, 전세의 수요가 높아서 미입주 상태 없이 바로바로 전세입자가 들어와 준다는 조건하에서 갭 투자는 효과를 발휘합니다.
※ 전세가율 : 주택 매매 가격에 대비한 전세 가격의 비율 ( 매매가 1억, 전세가 8,000만 원이라면 전세가율 80%)
갭 투자의 위험성
한국 부동산 가격은 무서운 속도로 상승해왔습니다. 뭘 사도 오르는 이 부동산 불패 신화 속에서 갭 투자는 손해를 보려야 볼 수가 없는 투자 방법으로 엄청난 인기와 관심을 끌어모았습니다. 심지어는 1,200여 채의 빌라를 갭 투자만으로 소유하고 있는 사람까지 등장했습니다. 그러나 갭 투자가 성공하려면, 집값이 항상 상승해야 하고, 전세가율은 계속 유지되어야 하며, 전세입자가 끊임없이 나타나 주어야 합니다. 즉 이러한 전제 조건들 중 하나라도 어긋나게 되면 갭 투자는 총체적으로 위기 상황이 올 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 무분별한 갭 투자는 아주 위험합니다. 최대한의 레버리지를 사용하기 때문에 수익률도 굉장히 높지만, 반대일 경우에는 역전세 상황에 놓이거나, 깡통 전세, 깡통 주택, 주택이 경매에 넘어가는 일까지 생겨버릴 수 있습니다.
※ 역전세 : 기존 임차인에게 받은 전세금보다 신규 임차인에게 받는 금액이 더 낮아서 기존 임차인이 나갈 때 그 차익만큼 금액을 내가 내어주어야 하는 상황.
※ 깡통 전세 : 하락장에서 집값이 전셋값과 같은 가격으로 떨어지는 걸 의미합니다.
레버리지를 사용한 투자인 만큼, 성공적인 갭 투자를 하게 되면 수익률이 무섭게 올라갑니다. 물론, 지금 대한민국 집값은 하락세에 있지만, 그래도 무주택자나 사회 초년생이 부동산 투자를 시작하기엔 부담스러운 금액대인 것도 사실입니다. 그렇기 때문에 갭 투자를 잘만 한다면, 적은 돈으로도 성공적인 부동산 투자를 할 수 있는 몇 안 되는 방법 중에 하나입니다. 집값은 언제까지나 지금처럼 하락만 하진 않습니다. 하락세에 있더라도 오르는 것들은 오르고, 부동산에 대한 수요는 끊임없이 존재할 수밖에 없습니다. 여러 가지 사항을 잘 고려해서 투자를 결정하는 게 적합하다고 할 수 있습니다. 모든 집값이 오르기만 한다면 갭 투자는 성공적일 수밖에 없지만, 그렇지 않을 수도 있기 때문에 항상 주의하셔서 성공적인 투자 하시길 바라겠습니다. 이렇게 해서 오늘은 갭 투자에 대해서 알아봤습니다.
읽어주셔서 감사합니다 :)