부동산 투자 시작하기 (주택의 종류,LTV,DTI,DSR)

 

안녕하세요. 정보 수집가입니다.

오늘 글에서는 부동산 투자를 시작하기 위해서 알아두면 좋은 기초적인 부분과 LTV, DTI, DSR에 대해서 다뤄보겠습니다.

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부동산이란

민법에선 부동산을 이렇게 말하고 있습니다. (민법 제99조)

1. 토지 및 그 정착물은 부동산이다.
2. 부동산 이외의 물건은 동산이다.

부동산은 주식 같은 다른 투자 대상과 달리, 쉽게 현금화하기 어렵고, 수량이 한정되어 있습니다. 또 움직일 수 없는 특성을 가지고 있기 때문에 부(不) 동산이라고 합니다. 부동산/주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류할 수 있습니다.

 

• 단독주택

단독주택은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택을 말합니다. 단독주택이라 하면 흔히 일반 독채의 단독주택도 있지만 다중주택, 다가구 주택도 단독 주택으로 분류됩니다.

1. 단독주택 : 1 건물 1세대
2. 다중주택 : 여러 사람이 장기간 거주할 수 있도록 독립된 공간은 있으나, 화장실이나 취사시설은 공동으로 사용할 수 있게 설치되어 있는 주택
3. 다가구 주택 : 우리가 흔히 아는 건물주 있는 빌라나 원룸을 생각하시면 쉽습니다. 주거용으로 쓰는 층수가 3개 층 이하어야 하면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 총건물에 1명의 소유주만이 존재할 수 있습니다.

 

• 공동주택

공동주택은 건물의 복도, 계단, 그 외 설비 등을 공동으로 사용할 수 있는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다.

1. 아파트 : 주거용 층이 5개 이상인 주택
2. 연립주택 :1동 당 건축연면적이 660제곱미터를 초과하는 4층 이하의 공동 주택
3. 다세대주택 : 각 호실마다 집주인이 다른 빌라라는 점이 다가구 주택과 다릅니다. 1동 당 건축연면적이 660제곱미터 이하이며, 층수가 4층 이하의 공동 주택으로, 건축법상 공동 주택으로 분류되기 때문에 한 건물에도 여러 명의 소유주가 존재할 수 있습니다.

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부동산의 취득과 대출

 

부동산을 취득하는 방법에도 여러 가지가 있지만, 이번 글에서는 그중 가장 대표적인 4가지만 간단하게 설명하고 다음에 각각 더 자세하게 다뤄볼 예정입니다.

부동산을 취득하는 대표적인 방법

1. 청약 : 주택청약통장을 통하여 청약신청
2. 매매
3. 경매 : 경매로 나온 부동산을 낙찰
4. 재건축/재개발 : 재건축/재개발 입주권 매매

※ 재건축 : 오래된 건물을 다시 짓는 것.

※ 재개발 : 건물을 포함한 도로, 공원 등 일대 전체를 다시 개발하는 것.

 

대부분의 부동산 취득 과정은 (계약금 → 중도금 → 잔금)을 치르는 과정으로 이루어집니다. 하지만 부동산의 특성상 적게는 몇억부터 크게는 몇십억의 금액이 들기 때문에 대출을 받아서 집을 사는 것이 일반적입니다. 한국에서 부동산 대출? 하면 항상 나오는 단어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데요.

 

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LTV, DTI, DSR 이란?

 

• LTV (Loan To Value Ratio)

LTV는 주택담보인정비율 이라고도 불리며, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 주택 가격 대비 대출금을 말합니다.

예를 들면, LTV가 50%인데 1억짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다면, 대출 가능한 최대 금액은 5,000만 원이 되는 겁니다.

 

• DTI (Debt To Income)

DTI는 총부채상환비율 이라고도 불리며, 개인의 총소득에서 대출의 연간 총 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

즉, 대출 상환능력을 소득 수준으로 따져서 대출 한도를 정하는 것으로 예를 들어, 개인의 연 소득이 3000만 원이고, DTI가 30%라면, 대출 한도는 900만 원이 되는 겁니다.

 

• DSR (Debt Service Ratio)

2016년부터 새로 도입되었으며, 총부채 원리금 상환비율 이라고도 합니다. 주택담보대출을 제외하고도 기타 대출의 원리금까지 더한 연간 총 원리금 상환액이 개인의 총소득에서 차지하는 비율로 대출 한도를 정합니다.

 

※ DTI의 연 원리금 상환액은 주택대출 원리금 상환액과 다른 대출의 이자 상환액만을 더하지만 DSR의 연 원리금 상환액은 주택대출 원리금 상환액과 다른 모든 금융 대출의 원금+이자, 즉 원리금을 더해서 산출하기 때문에 DSR이 DTI보다 훨씬 까다롭다고 할 수 있습니다.

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부동산 시장의 가격도 부동산의 수요와 공급에 의해서 정해집니다. 부동산을 살려는 사람보다 팔려는 사람이 많으면 즉, 매수인보다 매도인이 많으면 매수인이 유리한 포지션에 있게 되고 이를 매수인 우세장이라고 부릅니다. 반대로 매도인보다 매수인이 많으면 매도인이 유리한 포지션에 있고 이를 매도인 우세장이라고 부릅니다.

매수인 우세장	집값 하락 가능성 높음	매수인이 유리
매도인 우세장	집값 상승 가능성 높음	매도인이 유리

 

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풀려나온 유동성, 분양가 상한제를 비롯해서 잘못된 결과를 낳은 부동산 정책, 부족한 공급 등 다양한 이유로 한국의 부동산값은 미친 듯이 올라왔습니다. 아파트 한 채에 적게는 수억 원에서 수십억 가지 호가하기 때문에 엄두를 내기도 쉽지 않습니다. 무주택자 분들은 내 집 마련을 목표로, 유주택자나 부동산 투자자 분들은 성공적인 부동산 투자를 목표로 삼고 있지만, 하늘의 별따기가 되어버린 청약, 부담스러운 집값, 부담스러운 대출 이자, 복잡한 세금, 입지 선정까지 너무나도 어렵고 복잡한 게 대한민국 부동산 시장의 현실입니다.

 

지금은 시중금리의 상승, 그로 인한 대출 이자 부담, 기준금리 인상 압박, 세금 규제 등을 이유로 부동산 가격이 주춤하고 있지만, 수량은 한정되어 있는 부동산 시장의 특성상 결국엔 하락세가 끝나고 다시 천천히 상승하지 않을까라는 제 개인적인 의견을 적어봅니다. 내 명의로 된 내 집 없이 살아가기엔 너무나도 서러운 대한민국 사회에서 성공적인 내 집 마련, 성공적인 부동산 투자되시길 바라는 마음으로 글을 마무리하겠습니다. 다음 글에서는 주택청약과 관련된 내용을 다뤄볼 예정입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다 :)

 

 

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